보유세 강화 정책 (똘똘한 한 채, 실효세율, 해외 비교)

솔직히 저는 보유세 인상 이야기가 나올 때마다 주변 반응부터 살폈습니다. 다주택자 규제가 강화되면서 제 지인들 중 상당수가 여러 채를 정리하고 입지 좋은 한 채로 갈아타는 전략을 고민하기 시작했거든요. 그런데 이번엔 좀 달랐습니다. 이재명 대통령이 27일 "초고가 주택은 선진국 수도 수준에 상응하는 부담과 규제를 안게 될 것"이라고 밝히면서, 이른바 '똘똘한 한 채' 전략마저 타격을 받을 수 있다는 분위기가 형성됐습니다. 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후 1주택자까지 세금 부담이 커질 가능성이 제기되자, 저 역시 이 정책이 실제로 어떤 영향을 줄지 궁금해졌습니다.

똘똘한 한 채 전략, 이제 안전지대가 아니다

제가 직접 목격한 바로는, 최근 몇 년간 다주택자들이 가장 선호한 전략은 '똘똘한 한 채'였습니다. 여러 채를 보유하면 종합부동산세(종부세)와 양도소득세 중과 부담이 커지니, 차라리 서울 핵심 지역의 고가 아파트 한 채로 자산을 집중시키는 방식이었죠. 실제로 제 주변에서도 강남권이나 마포·용산 같은 입지 좋은 곳으로 갈아타는 사례를 여러 번 봤습니다. 그런데 이번 정부의 발표는 이런 전략에 제동을 걸겠다는 신호로 읽힙니다.

이 대통령은 "정책 수단을 총동원해 다주택자는 물론 주거용이 아닌 투자·투기 목적의 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들겠다"고 밝혔습니다. 여기서 핵심은 '1주택자'라는 단어입니다. 지금까지는 실거주 목적 1주택자는 세제 혜택의 보호막 안에 있었는데, 이제는 주택 가격 수준에 따라 보유세 부담을 차등화하겠다는 뜻으로 해석됩니다. 쉽게 말해, 10억 원짜리 아파트와 30억 원짜리 아파트를 똑같이 1주택으로 봐주지 않겠다는 겁니다.

제 경험상 이런 정책 방향이 나오면 시장 심리가 먼저 움직입니다. 실제로 세금이 오르기 전에도 '오를 것 같다'는 예상만으로 매도 타이밍을 고민하거나 증여를 서두르는 분들이 많았거든요. 이번에도 비슷한 흐름이 나타날 가능성이 큽니다. 다만 매물이 쏟아질지, 아니면 버티기에 들어갈지는 구체적인 세율과 기준이 나와봐야 알 수 있습니다.

한국의 실효세율, 정말 낮은가

정부가 보유세 인상을 검토하는 배경엔 '한국의 보유세가 너무 낮다'는 인식이 깔려 있습니다. 실효세율(實效稅率)이란 실제 부동산 가치 대비 납부하는 세금 비율을 뜻하는데, 현재 한국은 0.1%대 수준으로 알려져 있습니다. 민간 연구단체인 토지+자유연구소는 2023년 기준 한국의 보유세 실효세율을 0.15%로 분석했습니다. 반면 미국 뉴욕은 1~2%, 프랑스 파리는 최대 1.5%, 싱가포르는 최대 32%까지 누진세율을 적용합니다(출처: 한국조세재정연구원).

숫자만 보면 한국이 압도적으로 낮아 보입니다. 하지만 제가 자료를 뒤져보니 단순 비교는 무리가 있다는 반론도 만만치 않았습니다. 한국은 공시지가를 기준으로 토지 가치까지 포함해 과세표준을 산정하는데, OECD 회원국 상당수는 토지를 제외하고 건물 가치만 기준으로 삼기 때문입니다. 실효세율은 '전체 부동산 가치 대비 세수'로 계산하기 때문에, 토지 가치를 빼면 분모가 줄어들어 세율이 높게 나타나는 구조입니다.

또 한국은 상속세 최고세율이 50%로 세계 최고 수준입니다. 보유세는 낮더라도 자산 이전 단계에서 세금을 크게 부담하는 구조인 셈이죠. 제 생각엔 이런 복합적인 세제 구조를 고려하지 않고 '보유세만' 비교하는 건 절반만 본 평가라고 봅니다. 실제로 저 역시 상속세 부담 때문에 부동산 증여 타이밍을 고민하는 분들을 여러 명 봤거든요.

해외 사례로 본 보유세 효과

해외 주요 도시의 보유세 구조는 나라마다 상당히 다릅니다. 미국은 지방자치단체가 예산 부족분을 보충하기 위한 '잔여세(殘餘稅)' 성격으로 재산세를 거두기 때문에, 지역별로 세율이 천차만별입니다. 뉴욕시는 실효세율이 1~2% 수준이며, 100만 달러 이상 주택 거래 시엔 '맨션세(Mansion Tax)'라는 취득세 개념의 누진세도 부과합니다. 구매 가격에 따라 1~3.9%까지 세율이 적용되는데, 이는 단기 차익 거래를 억제하려는 목적입니다.

일본 도쿄는 건축비의 50~70%를 과세표준으로 삼아 고정자산세 1.4%, 도시계획세 최대 0.3%를 부과합니다. 프랑스 파리는 순부동산 자산 가액이 130만 유로를 넘으면 최대 1.5% 누진세를 매기는 부동산 부유세(IFI)를 운용하고, 대도시 내 유휴 주택엔 '빈집세'를 부과해 다주택자의 투기를 제한합니다. 싱가포르는 자가 주택에도 연간 임대료 추정치를 기준으로 최대 32% 누진세율을 적용합니다.

그런데 흥미로운 건, 보유세가 높다고 해서 집값이 안정되는 건 아니라는 점입니다. 미국 뉴저지주는 실효세율이 2.3%로 재산세 부담이 가장 높은 지역이지만, 최근 5년간 주택가격지수가 70% 가까이 상승했습니다. 제가 이 대목에서 느낀 건, 세금은 가격을 결정하는 여러 요인 중 하나일 뿐이라는 겁니다. 공급 부족, 금리, 인구 유입 같은 다른 변수들이 세금 부담보다 더 크게 작용할 수 있다는 뜻이죠.

현실적으로 실거주자에게 미칠 영향

저는 보유세 인상 자체가 나쁘다고 생각하지 않습니다. 다만 정책 설계가 정교하지 않으면 의도와 다른 결과가 나올 수 있다는 점을 강조하고 싶습니다. 제가 주변에서 본 바로는, 세금이 오르면 두 가지 반응이 나타납니다. 하나는 매도, 다른 하나는 버티기입니다. 특히 서울 핵심 지역 아파트를 보유한 사람들은 '지금 팔면 다시 못 산다'는 심리가 강해서 세금이 올라도 버티는 경향이 있었습니다.

또 세금 부담이 커지면 임대료로 전가될 가능성도 배제할 수 없습니다. 실제로 제 지인 중엔 보유세가 오르자 월세를 올려받는 방식으로 대응한 경우도 있었거든요. 이렇게 되면 결국 세입자가 부담을 떠안게 되는 셈입니다. 정책 목표가 '투기 억제'와 '실거주 보호'라면, 실거주자와 투자자를 구분하는 기준이 명확해야 합니다.

제 경험상 정책 불확실성이 가장 큰 문제였습니다. 세금이 얼마나 오를지, 어떤 기준으로 적용될지 모르니까 시장 참여자들이 관망하거나 패닉에 빠지는 거죠. 정부가 구체적인 기준을 빨리 제시해야 시장이 안정될 것 같습니다. 예를 들어, 실거주 여부를 어떻게 판단할지, 고가 주택 기준은 몇 억 원으로 잡을지, 세율은 단계별로 어떻게 적용할지 같은 디테일이 중요합니다.

다음은 보유세 강화가 실거주자에게 미칠 수 있는 영향을 정리한 내용입니다.

1. 실거주 1주택자라도 고가 주택 보유 시 세 부담이 크게 증가할 가능성
2. 세금 부담 증가로 인한 매도 압력과 임대료 전가 가능성 공존
3. 정책 불확실성으로 인한 시장 관망세와 거래 위축 우려
4. 증여·상속 타이밍 조정 수요 증가 예상

결국 보유세 강화는 하나의 수단일 뿐, 그 자체로 부동산 시장을 안정시킬 수 있는 만능 해법은 아닙니다. 제가 여러 사례를 보면서 느낀 건, 세금 정책은 공급 확대, 금융 규제, 지역 균형 발전 같은 다른 정책과 함께 작동해야 효과가 있다는 점입니다. 단기적으로는 시장 혼란이 불가피하겠지만, 장기적으론 투기 수요를 걸러내고 실거주 중심의 시장을 만드는 데 기여할 수 있다고 봅니다. 다만 그 과정에서 실거주자가 과도한 부담을 지지 않도록 세심한 설계가 필요합니다. 정부가 '통상적 주거는 적극 보호'하겠다고 밝힌 만큼, 실거주 여부를 명확히 구분하는 기준이 조속히 마련되길 기대합니다.

--- 참고: https://www.hankyung.com/article/2026022705881 https://www.kipf.re.kr